«Деревня свободы»: новосибирский девелопер решил построить город-спутник на Северном объезде

Девелоперы огромного многофункционального комплекса Freedom City на Большевистской запускают новый проект — на этот раз посёлок на Северном объезде. Коттеджи, таунхаусы и малоэтажные дома займут огромную территорию в 220 га, там же девелоперы рассчитывают построить муниципальные детские сады и школу, а также развивать местный малый бизнес. Журналист НГС Лиза Пичугина узнала подробности масштабного проекта и спросила у экспертов, какие у него могут быть перспективы в сложившихся условиях на рынке недвижимости.

Мини-город в Мошково

One Company, девелоперы проекта Freedom City на Большевистской, взялись за новую стройку — на этот раз они решили построить для Новосибирска коттеджный (преимущественно) город-спутник, назвав его Freedom Village.

Для справки:
One Company — согласно официальному сайту компании, бизнес-сообщество, которое занимается разработкой и доработкой проектов, поиском инвестиций, маркетингом и организацией продаж. Крупнейший проект в Новосибирске — комплекс Freedom City на улице Большевистская (бывший МФК «Снежная миля»). Основатель сообщества — бизнесмен Айрат Ямаев, участник 17 действующих организаций. 13 из них за 2023 год принесли 400 миллионов рублей выручки, 9 заработали 52 миллиона чистой прибыли, ещё 7 — 11 миллионов чистого убытка. Большая часть компаний связана со строительством. Они работают в Новосибирске, Москве, Калужской области и в Кузбассе.
Согласно выпискам ЕГРН, сегодня земля будущего посёлка Freedom Village оформлена на физическое лицо, право собственности зарегистрировано в марте 2024 года. Собственник в данных Росреестра не раскрывается.
Как рассказал НГС Айрат Ямаев, при разработке концепции они ориентировались на подмосковные и региональные проекты — в частности, на «Город L-Town» или Эльтаун под Челябинском, который сегодня уже разросся до собственного индустриального парка на 5 тысяч рабочих мест.

Новосибирская «деревня свободы» займёт территорию в 220 га на Северном объезде, которая раньше принадлежала кирпичному заводу ЗСМ-7. Жители первых очередей нового посёлка будут делить инфраструктуру с ближайшими соседями: комплексами «Альпийский квартал» и «Ясный» и микрорайоном «Светлый» — там сегодня есть пара небольших детских садов и новая школа.

В перспективе всё это должно появиться и в самом Freedom Village: по словам Айрата Ямаева, в нём уже определили участки для них. А также, согласно концепции посёлка, для торгового центра, офисов, гостиницы с термальным комплексом, бассейном и фитнес-центром, для парковых зон с прокатом техники и даже для вертолётной площадки. В общей сложности инфраструктура, благоустройство и дороги займут 84,5 га.

На 135,5 га приходится собственно жильё — по большей части коттеджная застройка (100 га), а в центре посёлка — таунхаусы (им выделили 20 га) и многоквартирные 4-этажные дома (ещё 15,5 га), которые планируют во второй очереди строительства.
Первую очередь составят 100 домов и, по ожиданиям Айрата Ямаева, все они будут проданы на этапе предпродаж. Собственно продажи в посёлке откроют только 1 июля, дав фору постоянным партнёрам из числа риелторов.

Стройка улицами

100 домовладений первой очереди строительства (всего их будет около восьми) — это дома с участками площадью 8–10 соток. Землю без домов в посёлке продавать не собираются, но и строить их будет не One Company — для этого в посёлок привлекают застройщиков с опытом работы на рынке ИЖС и собственными проектами.
— Мы имели опыт строительства собственных объектов, построили под 100 домов и поняли, что нам это не сильно интересно. Нам интереснее сделать инфраструктуру, дорогу, коммуникации, сделать правильный проект и пригласить к себе застройщиков, чтобы они уже там сами строили улицами или конкретными домами, — объяснил Айрат Ямаев.

В первой очереди будет около 10 партнёров-застройщиков, сегодня уже точно известно о трёх: «Плотникофф», Lagom и Unit House. Около 60 % участков здесь уже забронированы для перспективной застройки. По словам девелопера, в течение полугода в посёлке также выстроят целую демо-улицу из полста домов, чтобы покупатели могли выбрать понравившийся проект (в продажу эти дома поступят в последнюю очередь). Передавать дома покупателям будут в полной готовности.
— Зачастую, когда люди покупают просто участки, мы получаем большие поля, где часть людей строят, часть не строят. Здесь нельзя купить недостроенный участок — всегда будет всё построено, — уверяет Айрат Ямаев. — Идеальная модель, которую мы видим, — продажа домов под ключ, чуть ли не с мебелью даже. Сейчас будет первый тест-драйв, несколько видов отделки — мы хотим посмотреть, как это зайдёт в Новосибирске, потому что в Москве это работает, люди не готовы сами делать ремонт. В Новосибирске такой культуры потребления пока нет, и мы, естественно, не можем идти против рынка. Если сработает, мы эту историю будем рассматривать как основную.

Центр посёлка будет одновременно более плотным — с таунхаусами и многоквартирными домами (их начнут строить через 8–9 месяцев) — и более разряженным: в центре сосредоточат часть благоустройства с парковыми зонами, детскими и спортивными площадками.
Первые дома обещают сдать уже к концу лета, их стоимость вместе с землёй будет варьироваться в пределах 10–25 миллионов рублей — в зависимости от проекта дома. Но дальше цены будут расти, предупредил девелопер. При этом каких-то вложений в инфраструктуру от покупателей не потребуют: все коммуникации (электричество, водоснабжение от собственной скважины, септик, газоснабжение) и дороги застройщик делает самостоятельно и за свой счёт уже сегодня.

По оценке Айрата Ямаева, объём вложений компании в проект без учёта стоимости земли составил около 200 миллионов рублей. «Выставочные» дома партнёры-застройщики возведут сами, на социальные объекты — школу и детские сады — девелоперы рассчитывают привлечь инфраструктурный кредит.
Общий срок реализации всего проекта — примерно 6 лет, и в 2030 году население Freedom Village таким образом может составить порядка 15 тысяч человек.

Пустая ниша

Хотя One Company до сих пор не выступала самостоятельным девелопером подобных проектов в Новосибирске, опыт работы с ними у неё есть. В частности, с соседними проектами Светозара Дарнева, «Французский квартал» и «Альпийский квартал», где компания занималась маркетингом и продажами.
Опрошенные НГС эксперты заметили, что одной из её задач было дистанцировать новые комплексы от репутации микрорайона «Светлый», который многие горожане долгое время воспринимали как сверхдоступное жильё. Теперь окружающие микрорайон новостройки нацелены, скорее, на покупателей жилья комфорт-класса — на них же ориентируется сегодня Freedom Village.

По мнению эксперта рынка загородной недвижимости Александра Астахова, в первое время проекты One Company вполне могут конкурировать друг с другом: «деревня», особенно многоквартирная вторая очередь строительства, может оттянуть часть покупателей соседних проектов, где тоже строят малоэтажные дома, и наоборот. Но в итоге целевые аудитории разойдутся, считает эксперт.
— Конкуренция разведет всех по локациям: человек все равно отталкивается от того, где он сейчас живет, где у него сложились места работы, учебы, потребления, отдыха. Изначально он будет отталкиваться от этого, дальше уже будет смотреть на что-то другое: на стоимость, удаленность, свои возможности, — объяснил Александр Астахов.

В Новосибирске есть проекты схожего масштаба и концепции, хотя в некоторых моментах сходства несколько условны. Например, на границе Новосибирска и посёлка Элитный два застройщика сформировали огромный район  — также из малоэтажных домов, таунхаусов и коттеджей, постепенно там развивается и инфраструктура. Но эксперты считают, что покупатели жилья там вряд ли будут в качестве альтернативы рассматривать район Северного объезда, и наоборот.

Руководитель отдела загородной недвижимости компании «Этажи»  Валентин Канаев  в свою очередь заметил, что Freedom Village может занять свободную сегодня на рынке загородного жилья нишу с предложением стоимостью 10–30 миллионов.
— Спрос точно на такой продукт есть. К нам в агентство обращаются и не находят. Основной запрос на правый берег, при этом на правом берегу такие проекты закончились, — объяснил он.

Сибирская мечта

По данным One Company, в 2023 году объём ввода индивидуальных жилых домов в России впервые превысил ввод многоквартирных домов: из 110,4 миллиона квадратов жилья на частные дома пришлось 58,7 %. Но что касается перспектив развития рынка в регионе, то здесь мнения экспертов разделились.
— Сам по себе рынок начинает стагнировать. Это не означает, что сделки прекратятся или цены упадут. Это означает, что снижается количество новых сделок, уходят инвесторы, — говорит Александр Астахов. — Если в городе ещё есть потребители с инвестиционно-сберегательной мотивацией, то с загородной недвижимостью это работает слабее.
По мнению Валентина Канаева, небольшой, но прирост на рынке ИЖС всё же есть — и он ускорится, если на нём будут развивать более надёжную схему покупки через эскроу-счета, как в новостройках, и систему господдержки с льготными ипотечными программами.

— Я думаю, покупатели найдутся, потому что Новосибирск прирастает высокими темпами. Семьи будут поддерживать, курс правительства такой, субсидирование будет. Если посмотреть, что сейчас происходит с ИЖС, какая там доля ипотеки — всё сразу понятно станет, — сказал эксперт.

Темпы роста доли ипотеки на рынке ИЖС действительно отмечают, хотя Новосибирская область, по исследованию «Циан.Аналитики»  на основе данных ЦБ РФ, в число быстрорастущих регионов не входит (зато входит соседняя Республика Алтай).
— На ипотеку на ИЖС сейчас приходится 29% всех выданных жилищных кредитов в России. Учитывая, что еще несколько лет назад ипотека на загородном рынке была редким явлением, рост практически до трети всех выдач выглядит впечатляющим, — прокомментировала данные эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. — В I квартале этого года лимиты по сельской ипотеке еще не исчерпались, поэтому и на кредиты на ИЖС приходятся столь высокие значения.

По большей части россияне в этом году выбирают кредиты на строительство, а не на готовые дома, следует из исследования компании. В Новосибирской области на ИЖС приходится 22% от всех выданных ипотек, из них 67% уходят в финансирование строительства домов.
Опрошенные НГС эксперты соглашаются, что это только начало тренда. Который, возможно, и удастся «оседлать» новому проекту.
Проект компания запускает на фоне стремительно растущих цен на стройматериалы — за год они подорожали на треть, а дерево сегодня обходится дороже кирпича.

Источник: НГС