© 2022 Nazarov & Partners
Подземный эллинг для яхт и другие причуды богачей. Кто покупает элитное жилье в Новосибирске и сколько миллионов тратит
Откуда в столице Сибири столько дорогой недвижимости и почему от нее избавляются
Элитные квартиры и дома, появляющиеся в продаже, не всегда являются таковыми, говорят риелторы. Например, особенно выделяется причудливая недвижимость, где много золота, лепнины и ковров. Впрочем, по словам специалистов, всё это — пережитки девяностых и нулевых годов.
Иллюстрация: Юрий Орлов
Удивительно, но в Новосибирске, который последовательно критикуют за серость, плохую экологию, некачественную уборку снега, отсутствие единого архитектурного стиля, есть некоторое количество экстремально дорогих объектов недвижимости. Часть из них время от времени появляется в открытой продаже. Другая часть элитной недвижимости продается закрыто, дабы не тревожить общественность золотыми интерьерами, собственными пирсами и гигантскими спа-комплексами прямо в доме. О том, кто покупает такие особняки и квартиры, сколько миллионов на это тратят (есть даже варианты с ипотекой!) и какие самые причудливые объекты недвижимости встречаются на рынке, мы поговорили с экспертами. Подробности рассказывает Ксения Лысенко.
Удалось продать резиденцию за 200 миллионов
Как говорит управляющий компанией «Жилфонд» Александр Чернокульский, впечатление о том, что в Новосибирске много объектов недвижимости из категории «элитные», может складываться из-за их длительной продажи. Нормальным сроком экспозиции элитной квартиры или дома он считает 6 месяцев, однако на рынке Новосибирска есть объекты, продающиеся 3–5 лет.
— Мы смотрим, и нам кажется, что таких объектов много, но реальные сделки проходят гораздо реже, чем нам хочется думать. Новосибирск — это все-таки город, в котором больше продают квартир на улицах Татьяны Снежиной или Виктора Уса (Плющихинский и Затулинский жилмассивы), чем в дорогих коттеджных поселках. Сегмент дорогой недвижимости для Новосибирска нетипичен. Это город попроще, неевропейский, нетуристический. Если мы говорим об объектах стоимостью свыше 50 миллионов, то в год у нас проходит где-то 2–3 таких сделки. А в целом в городе это примерно с десяток сделок в год, — замечает он. — Большая часть продающейся дорогой недвижимости 2000 года постройки. Все-таки статус «элитный» налагает определенные требования. А то, что было элитным лет 20 назад, в настоящее время таковым может и не являться. И это точно не то, что цыганский барон построил где-то в частном секторе что-то большое и выдающееся. В первую очередь это определенная инфраструктура и окружение.
Удалось продать резиденцию за 200 миллионов
Как говорит управляющий компанией «Жилфонд» Александр Чернокульский, впечатление о том, что в Новосибирске много объектов недвижимости из категории «элитные», может складываться из-за их длительной продажи. Нормальным сроком экспозиции элитной квартиры или дома он считает 6 месяцев, однако на рынке Новосибирска есть объекты, продающиеся 3–5 лет.
— Мы смотрим, и нам кажется, что таких объектов много, но реальные сделки проходят гораздо реже, чем нам хочется думать. Новосибирск — это все-таки город, в котором больше продают квартир на улицах Татьяны Снежиной или Виктора Уса (Плющихинский и Затулинский жилмассивы), чем в дорогих коттеджных поселках. Сегмент дорогой недвижимости для Новосибирска нетипичен. Это город попроще, неевропейский, нетуристический. Если мы говорим об объектах стоимостью свыше 50 миллионов, то в год у нас проходит где-то 2–3 таких сделки. А в целом в городе это примерно с десяток сделок в год, — замечает он. — Большая часть продающейся дорогой недвижимости 2000 года постройки. Все-таки статус «элитный» налагает определенные требования. А то, что было элитным лет 20 назад, в настоящее время таковым может и не являться. И это точно не то, что цыганский барон построил где-то в частном секторе что-то большое и выдающееся. В первую очередь это определенная инфраструктура и окружение.
Одна из самых долго продающихся квартир располагается в таунхаусе на Шевченко, 17. В четырехуровневой квартире есть бассейн, каминный зал, несколько спален и санузлов, а также вот такая белоснежная кухня. В 2013 году ее продавали за 95 миллионов рублей. Покупатель для квартиры всё еще не найден, сейчас ее стоимость — 62 миллиона рублей
Фото: N1.ru («БК Недвижимость»)
Фото: N1.ru («БК Недвижимость»)
Но и с вычурными объектами риелторам приходится иметь дело. В этом случае, по словам Александра Чернокульского, как правило, объект покупается по цене, равной объекту под самоотделку:
— Цыганское барокко не увеличивает цену такой недвижимости. Эта золотая лепнина на стенах ничего не стоит. В конечном итоге рынок регулирует цену подобных объектов. Вот стоит такая квартира, продается, интересантов нет, но вот пришли люди, взглянули — не купили. Значит, необходимо регулировать цену. В этом сегменте, как правило, покупают жилье и делают ремонт с нуля. Нужно понимать, что все эти ремонты ты делал для себя, ты попользовался, но придет новый покупатель и сделает всё по-своему. Слава богу, фантазия у собственников не зашкаливает, а те современные объекты, которые есть, — это что-то из серии «качественно, но скромно». Современный стиль — это все-таки больше минимализм. Цыганское барокко — это что-то из 90-х, таких объектов немного осталось. Та же классика — ее уже никто сейчас не делает. Это всё старый ремонт, который порой сами владельцы обновляют.
Самый дорогой объект, с которым Александр Чернокульский имел дело, — загородная резиденция с собственным пирсом и огромным земельным участком общей стоимостью 200 миллионов рублей. Продавалась эта недвижимость закрыто:
— Она была довольно быстро продана, потому что стоимость ее, конечно, гораздо выше этих 200 миллионов. Это очень штучная история, такие объекты часто продаются не в публичной сфере. Да и в Новосибирске не так много людей, которые могут позволить себе такое, и все эти люди друг друга знают. Обычно это история про то, что кто-то у кого-то был в гостях, потом хозяин собрался уезжать из города и предложил: «Кстати, я тут свой особняк продаю, не хочешь купить?»
50 миллионов за дом в Новосибирске
Продать дорогой объект в Новосибирске в сжатые сроки и закрыть сделку — подвиг, считает владелец компании Nazarov & Partners Александр Назаров. Он вспоминает, что ему как-то удалось продать дом в Новосибирске за 50 миллионов рублей за три месяца — удивительно короткий срок для роскошного объекта, на который не у каждого обеспеченного человека найдутся средства:
— Есть и обратный кейс. Мы нашли дом взыскательному покупателю с учетом всех его жестких, даже скажу, жесточайших требований, организовали показы, переговоры, сделку провели и тоже уложились в три месяца. Бюджет был — 40–45 миллионов. Для сравнения: самая дорогая сделка в сфере жилой недвижимости была у нас на Кипре — 2,5 миллиона евро.
Как объясняет Александр Назаров, у элитной недвижимости есть ряд признаков — они помогают отделить действительно статусные объекты от просто дорогих домов с зачастую завышенным ценником.
— Если это квартира в доме, то она должна располагаться в доме с соответствующим социальным окружением. Но продавать подобное довольно сложно, поскольку покупатель сейчас избирателен и часто выбирает себе именно социальное окружение. Поэтому много вариантов стоит годами — уходит с рынка, возвращается, потом снова исчезает на время. Вообще на рынке элитной недвижимости много предложений с завышенными ценами, ключевая позиция большинства собственников: «Ну я же покупал в свое время или строил с вот такими затратами, я покупал мебель из-за границы, а курс евро был такой-то, поэтому я свою цену ставлю именно такую». Все хотят окупить затраты и при этом еще и заработать. Логично, что появляется цена, которая не имеет ничего общего с рыночной ценой, — говорит эксперт.
Основные покупатели недвижимости по цене 30 миллионов рублей и выше — это руководители крупных компаний, переехавшие в наш регион по работе, например, чтобы возглавить филиал. Некоторым жилье специально покупается компанией, другие же — оседают в Новосибирске и приобретают дома самостоятельно, но уже через 3–5 лет их продают из-за переезда.
— Такой тенденции, что вот элита бежит из Новосибирска, массово продает дома, нет. Но вот что есть точно: во-первых, устаревание жилого фонда и строительство новых элитных комплексов. И многие люди, конечно, хотят иметь жилье современное, с концептуальным проектом и лучшим окружением. Логично, что вторичная недвижимость в этом моменте выставляется на рынок. Цель — не уехать из Новосибирска, а поменять качество своей жизни. А фраза «продаю в связи с переездом» — одна из популярных в сфере и жилой, и коммерческой недвижимости. Всё нужно делить на 10. Ее используют, чтобы никому уже ничего не объяснять, то есть сказал — и люди отстали. А истинных причин продажи может быть миллион, — добавляет Александр Назаров.
«Проходили оргии какие-то» — история продажи необычного дома
По словам управляющего партнера «Макромир Новосибирск» Игоря Зеленского, внушительное количество дорогих домов и квартир, выставленных сейчас на продажу в Новосибирске, — это следствие завышенной цены.
— Долгое время объекты висели, не продавались. Если бы внутренняя жадность продавцов немного отступила, всё бы давно продалось. А сегодня рынок вырос, произошел тот самый magic: хотели такую цену — получите. Единственное, что получили они не 28 миллионов, как им предлагали 2 года назад, например, а 30 миллионов. Два миллиона за два года — стоило ли ждать? Поэтому ответ на вопрос, почему так много и сразу дорогих объектов, — потому что рынок подорожал. Сейчас уже обычная двухкомнатная квартира стоит 6–7 миллионов, и это нормально. Так что квартира за 30 миллионов — это уже нормально, — замечает он.
— Цыганское барокко не увеличивает цену такой недвижимости. Эта золотая лепнина на стенах ничего не стоит. В конечном итоге рынок регулирует цену подобных объектов. Вот стоит такая квартира, продается, интересантов нет, но вот пришли люди, взглянули — не купили. Значит, необходимо регулировать цену. В этом сегменте, как правило, покупают жилье и делают ремонт с нуля. Нужно понимать, что все эти ремонты ты делал для себя, ты попользовался, но придет новый покупатель и сделает всё по-своему. Слава богу, фантазия у собственников не зашкаливает, а те современные объекты, которые есть, — это что-то из серии «качественно, но скромно». Современный стиль — это все-таки больше минимализм. Цыганское барокко — это что-то из 90-х, таких объектов немного осталось. Та же классика — ее уже никто сейчас не делает. Это всё старый ремонт, который порой сами владельцы обновляют.
Самый дорогой объект, с которым Александр Чернокульский имел дело, — загородная резиденция с собственным пирсом и огромным земельным участком общей стоимостью 200 миллионов рублей. Продавалась эта недвижимость закрыто:
— Она была довольно быстро продана, потому что стоимость ее, конечно, гораздо выше этих 200 миллионов. Это очень штучная история, такие объекты часто продаются не в публичной сфере. Да и в Новосибирске не так много людей, которые могут позволить себе такое, и все эти люди друг друга знают. Обычно это история про то, что кто-то у кого-то был в гостях, потом хозяин собрался уезжать из города и предложил: «Кстати, я тут свой особняк продаю, не хочешь купить?»
50 миллионов за дом в Новосибирске
Продать дорогой объект в Новосибирске в сжатые сроки и закрыть сделку — подвиг, считает владелец компании Nazarov & Partners Александр Назаров. Он вспоминает, что ему как-то удалось продать дом в Новосибирске за 50 миллионов рублей за три месяца — удивительно короткий срок для роскошного объекта, на который не у каждого обеспеченного человека найдутся средства:
— Есть и обратный кейс. Мы нашли дом взыскательному покупателю с учетом всех его жестких, даже скажу, жесточайших требований, организовали показы, переговоры, сделку провели и тоже уложились в три месяца. Бюджет был — 40–45 миллионов. Для сравнения: самая дорогая сделка в сфере жилой недвижимости была у нас на Кипре — 2,5 миллиона евро.
Как объясняет Александр Назаров, у элитной недвижимости есть ряд признаков — они помогают отделить действительно статусные объекты от просто дорогих домов с зачастую завышенным ценником.
— Если это квартира в доме, то она должна располагаться в доме с соответствующим социальным окружением. Но продавать подобное довольно сложно, поскольку покупатель сейчас избирателен и часто выбирает себе именно социальное окружение. Поэтому много вариантов стоит годами — уходит с рынка, возвращается, потом снова исчезает на время. Вообще на рынке элитной недвижимости много предложений с завышенными ценами, ключевая позиция большинства собственников: «Ну я же покупал в свое время или строил с вот такими затратами, я покупал мебель из-за границы, а курс евро был такой-то, поэтому я свою цену ставлю именно такую». Все хотят окупить затраты и при этом еще и заработать. Логично, что появляется цена, которая не имеет ничего общего с рыночной ценой, — говорит эксперт.
Основные покупатели недвижимости по цене 30 миллионов рублей и выше — это руководители крупных компаний, переехавшие в наш регион по работе, например, чтобы возглавить филиал. Некоторым жилье специально покупается компанией, другие же — оседают в Новосибирске и приобретают дома самостоятельно, но уже через 3–5 лет их продают из-за переезда.
— Такой тенденции, что вот элита бежит из Новосибирска, массово продает дома, нет. Но вот что есть точно: во-первых, устаревание жилого фонда и строительство новых элитных комплексов. И многие люди, конечно, хотят иметь жилье современное, с концептуальным проектом и лучшим окружением. Логично, что вторичная недвижимость в этом моменте выставляется на рынок. Цель — не уехать из Новосибирска, а поменять качество своей жизни. А фраза «продаю в связи с переездом» — одна из популярных в сфере и жилой, и коммерческой недвижимости. Всё нужно делить на 10. Ее используют, чтобы никому уже ничего не объяснять, то есть сказал — и люди отстали. А истинных причин продажи может быть миллион, — добавляет Александр Назаров.
«Проходили оргии какие-то» — история продажи необычного дома
По словам управляющего партнера «Макромир Новосибирск» Игоря Зеленского, внушительное количество дорогих домов и квартир, выставленных сейчас на продажу в Новосибирске, — это следствие завышенной цены.
— Долгое время объекты висели, не продавались. Если бы внутренняя жадность продавцов немного отступила, всё бы давно продалось. А сегодня рынок вырос, произошел тот самый magic: хотели такую цену — получите. Единственное, что получили они не 28 миллионов, как им предлагали 2 года назад, например, а 30 миллионов. Два миллиона за два года — стоило ли ждать? Поэтому ответ на вопрос, почему так много и сразу дорогих объектов, — потому что рынок подорожал. Сейчас уже обычная двухкомнатная квартира стоит 6–7 миллионов, и это нормально. Так что квартира за 30 миллионов — это уже нормально, — замечает он.
В районе Чкаловских дач расположился, пожалуй, самый причудливый и удивительный дом — коттедж, оформленный в необычном стиле каталонского модерниста Антонио Гауди. Его продают с 2016 года, цена всё это время падала — с 90 до 75 миллионов
Фото: Ольга Бурлакова
Сейчас частые покупатели элитных загородных домов, пентхаусов и квартир, по его наблюдению, — это представители тех отраслей, для которых коронавирус стал толчком к развитию. В частности, подтянулся строительный бизнес, так что большие и дорогие дома в настоящее время покупают крупные застройщики. Выделяются и представители медицины:
— Иногда это москвичи, иногда это местные люди. Вот у меня недавно агент продал очень дорогую элитную квартиру. Кто купил? Новосибирцы из строительной отрасли. Сейчас у нее есть клиенты, которые рассматривают жилье в пределах 30–35 миллионов, так вот они из медицинской отрасли. Да, получается, прошедший год демонстрирует нам, где деньги. Представители власти тоже среди покупателей попадаются, они, конечно, не афишируют нам, кто они и чем занимаются, но мы же их все в лицо знаем.
Он рассказывает, что недавно его агенту удалось продать роскошную элитную квартиру в центре Новосибирска, найдя для нее сразу нескольких покупателей. В результате объект, который первоначально продавался за 27 миллионов рублей, вырос в цене еще на 5 миллионов. Торги шли 5 месяцев — покупатели сами повышали цену, чтобы отсеять конкурентов.
— Это была достаточно большая квартира, хорошо отделанная. Покупатель тоже был из строительной отрасли. Ее приобрели по ипотеке. И это не такая уж редкая практика: лучше взять квартиру за 6% годовых по господдержке и радоваться, что так дешево, чем вытаскивать средства из своего бизнеса. Если бизнес хорошо отстроен, то каждый рубль приносит и 20, и 30%, выдергивать оттуда деньги совсем невыгодно. Люди просто умеют считать деньги, поэтому ипотека для них выгодна.
Игорь Зеленский вспоминает, как несколько лет назад ему удалось продать крайне специфический и «сложный объект». На его продажу ушли годы:
— Первые два года владелец хвастался, какой у него интересный и эпатажный дом. В конце концов, когда он потерял интерес к этому хвастовству, а его бизнес ушел в Москву, махнул рукой, сказал, чтобы мы уже продавали дом. Вот тогда и началась нормальная торговля. Дом этот был — настоящий подземный город. Был выход к реке и подземный эллинг для катера. Гостевой дом занимал 400 квадратов, был соединен длинным подземным коридором, а там чего только не было. Какие-то большие залы, всё это в рыцарском стиле, потом длинный-длинный коридор с подземным эллингом. Под землей стоял катер, открывались ворота, и катер спускался на воду. Еще был 20-метровый бассейн с высотой 7 метров, хаммам, сауна, теннисная комната, библиотека, бильярдная, а под землей был какой-то дэнс-клуб — стояла аппаратура, на потолке танцевальный шар, кругом зеркала. Видимо, там были какие-то вечеринки, проходили оргии какие-то.
В итоге дом удалось продать, сбросив 30% от цены. Сейчас объекта уже нет, участок был поделен надвое: основной дом остался, а вот гостевой новый покупатель снес.
Пока самой дорогой недвижимостью, появившейся в продаже в этом году, остается загородная резиденция в Ярково с садом, где собраны растения со всего мира. Стоимость особняка площадью 748 кв. м с водопадами и бассейнами, а также баней, гостевым домиком и постом охраны составляет 220 миллионов рублей.
Журналист: Ксения Лысенко
— Иногда это москвичи, иногда это местные люди. Вот у меня недавно агент продал очень дорогую элитную квартиру. Кто купил? Новосибирцы из строительной отрасли. Сейчас у нее есть клиенты, которые рассматривают жилье в пределах 30–35 миллионов, так вот они из медицинской отрасли. Да, получается, прошедший год демонстрирует нам, где деньги. Представители власти тоже среди покупателей попадаются, они, конечно, не афишируют нам, кто они и чем занимаются, но мы же их все в лицо знаем.
Он рассказывает, что недавно его агенту удалось продать роскошную элитную квартиру в центре Новосибирска, найдя для нее сразу нескольких покупателей. В результате объект, который первоначально продавался за 27 миллионов рублей, вырос в цене еще на 5 миллионов. Торги шли 5 месяцев — покупатели сами повышали цену, чтобы отсеять конкурентов.
— Это была достаточно большая квартира, хорошо отделанная. Покупатель тоже был из строительной отрасли. Ее приобрели по ипотеке. И это не такая уж редкая практика: лучше взять квартиру за 6% годовых по господдержке и радоваться, что так дешево, чем вытаскивать средства из своего бизнеса. Если бизнес хорошо отстроен, то каждый рубль приносит и 20, и 30%, выдергивать оттуда деньги совсем невыгодно. Люди просто умеют считать деньги, поэтому ипотека для них выгодна.
Игорь Зеленский вспоминает, как несколько лет назад ему удалось продать крайне специфический и «сложный объект». На его продажу ушли годы:
— Первые два года владелец хвастался, какой у него интересный и эпатажный дом. В конце концов, когда он потерял интерес к этому хвастовству, а его бизнес ушел в Москву, махнул рукой, сказал, чтобы мы уже продавали дом. Вот тогда и началась нормальная торговля. Дом этот был — настоящий подземный город. Был выход к реке и подземный эллинг для катера. Гостевой дом занимал 400 квадратов, был соединен длинным подземным коридором, а там чего только не было. Какие-то большие залы, всё это в рыцарском стиле, потом длинный-длинный коридор с подземным эллингом. Под землей стоял катер, открывались ворота, и катер спускался на воду. Еще был 20-метровый бассейн с высотой 7 метров, хаммам, сауна, теннисная комната, библиотека, бильярдная, а под землей был какой-то дэнс-клуб — стояла аппаратура, на потолке танцевальный шар, кругом зеркала. Видимо, там были какие-то вечеринки, проходили оргии какие-то.
В итоге дом удалось продать, сбросив 30% от цены. Сейчас объекта уже нет, участок был поделен надвое: основной дом остался, а вот гостевой новый покупатель снес.
Пока самой дорогой недвижимостью, появившейся в продаже в этом году, остается загородная резиденция в Ярково с садом, где собраны растения со всего мира. Стоимость особняка площадью 748 кв. м с водопадами и бассейнами, а также баней, гостевым домиком и постом охраны составляет 220 миллионов рублей.
Журналист: Ксения Лысенко